中国房地产及住宅研究会副会长兼秘书长  张元端
2006年4月7日 

积极创建可持续发展的和谐人居，是构建和谐社会的重要内容，是城乡规划、建设、管理工作的重要目标，也是住宅小区开发工作激发新理念、腾跃新台阶的必由之路。
可持续发展的和谐人居至少应当涵蕴四层意思：一是人与人之间的和谐；二是人与自然界之间的和谐；三是精神文明与物质文明之间的和谐；四是住宅小区与城市之间的和谐。

建设“亲情住宅小区”  促进人与人之间的和谐
促进人与人之间的和谐，涉及到人居建设的许多方面。其中，维系和增进家庭、邻里、社区的亲情，无疑是一个重要的方面。
 “亲情，人类社会从远古就有的一种最为朴素、最为原始，也最为绵长的情感。”一个人呱呱坠地、来到人世以后，便有了他与父母亲及与父母亲有血缘、亲缘关系的亲人的缘分，“于是有了漫漫人生路上相依相守、同呼吸共命运的经历与责任”，于是有了“亲情”之谓。(引自未艾《守住亲情》)
这种亲情往往也推及到没有血缘、亲缘关系的人的身上。于是又有了“不是亲人，胜似亲人”的考语，其中包括邻里关系在内。俗话说：“远亲不如近邻”。可见邻里之间的感情的重要。
同时，住宅小区的大量建设，引发了物业管理这一新兴行业，并在居民生活中发挥越来越大的作用。因而，物业管理机构的充满亲情的各项服务也日益显得重要和不可缺失。
親情是一种属于精神领域的形态，既要看到有“人之初，性本善”的親情本性一面，又要考虑有“性相近，习相远”的親情变化的一面。因此，我们要努力解决“习相远”的变化。一方面要通过提倡和教育来弘扬親情，另一方面又要为维系和增进家庭、邻里、社区和谐提供物质基础。
这里着重讨论一下建设“亲情住宅小区”的问题。所谓“亲情住宅小区” 是一种以维系和增进家庭亲情、邻里亲情、社区亲情为目标追求的、精神涵养与物质保证相结合的新理念社区。倡导“亲情住宅小区”，总起来说是为了适应以下三个方面的需要：
第一，倡导“亲情住宅小区”是构建和谐社会的需要。
家庭组织是我国社会的轴心。古人说过：“家为邦本、本固邦宁”；“天下之本在国，国之本在家，家之本在身。”都是强调家庭和社会息息相关，家庭是社会的根本。
而住宅小区是家庭的载体，因而也是社会的基础。这是不言而喻的。因此，建设“亲情住宅小区”是构建和谐社会的一项基础性工作。
第二，倡导“亲情住宅小区”是适应年龄结构和家庭结构变化的需要。
从年龄结构看，我国人口年龄结构己经进入老年型。60岁以上老年人口已占总人口11.03%；65岁以上人口占总人口7.69%以上。而在今后较长时期内，我国60岁以上人口将继续以年均3.2%的速度增长。进入老年型社会以后，养老问题势必日益突出。按照中国的传统，“居家养老”应该是首选，“含饴弄孙”是很多老年人的心愿。据深圳市调查，56.4％的老人愿意居家养老，15.4％老人选择入社区日间护理中心，9.4％的老人愿意进养老院，18.7％的老人表示无所谓。而且，不同年龄、性别、文化程度等的老人在养老意愿上没有显著的差异，“家”的观念以及与子女在一起的愿望是老人不愿意进养老院养老的主要原因。但由于子女的工作很忙，照顾老人的压力很大。因此，必须为有老人的家庭尽可能地提供居家和社区服务。
从家庭结构看，总的趋势是由结构复杂、规模庞大的家庭向结构简单、规模较小的核心家庭转化。其中，三代直系家庭相对稳定；夫妇核心家庭提高幅度显著；隔代直系家庭增长率最高；标准核心家庭有所下降；缺损核心家庭明显减少。今后一段时期内中国的家庭结构总体上将持续这种状态。因此，住宅小区的建设必须要适应家庭结构发生的这些变化。除了要有适合两代人居住、三代人居住的户型以外，尤其要解决分开生活的老人和子女的就近居住问题。即所谓“一碗汤”距离，子女将一碗热汤送到老人住处不至于冷却。这样，既可满足分开居住的习惯，又有利于老人和子女之间的适时照应。
因此，开发建设适合“居家养老”的新型居住社区----“亲情住宅小区”，把老年住宅盖到普通住宅小区中来，使老年人能够与子、孙同住一个小区，或同住一栋楼，或同住一套房，必然成为许多老年人及其子女的向往,成为住宅市场细分以后一部分消费群体的需求。
第三，倡导“亲情社区”是适应“住宅高层化”的需要。
由于我国人口众多、土地相对不足的国情，住宅向多层、高层发展是势所必然。但随之而来的问题是：一般的住宅难以满足老年人的特殊居住需求，“下楼难”、“救护难”等诸多生活不便。同时，住宅楼宇化、高层化以后，邻里之间的交往也大为减少，某种程度上可以说是“鸡犬相闻，老死不相往来”。这也促使我们要大力倡导“亲情住区”。
因此，亲情社区的内涵同时包括以下三个方面：一是有利于维系和增进家庭亲情；二是有利于维系和增进邻里亲情；三是强化住宅小区管理部门的亲情服务。但是，就“亲情”的本意来说，“亲情社区”首先是要下功夫营造有利于维系和增进“家庭亲情”的条件和氛围。
親情住宅小区既要有精神方面的倡导培育，又要有物质方面的切实保证。两者不可缺一。
从物质保证看，亲情社区的特色是：户型规划设计适应两代或多代人同住一个住宅小区、有合有分的要求。在住宅小区内专门设立老年住宅楼，与子女就近居住，可称为“近居型”；在一栋住宅楼里专门设立老年户型，与子女相邻居住，可称为“邻居型”；在一套住宅里专门设立老年居室，可称为“合居型”。现在的小区规模都做得很大，完全有条件作这样的规划设计。
亲情不仅是老年人单方面的需要，也是子女们的共同追求。一些购房者之所以热衷于购买复式、错层、跃层结构的住宅，其出发点之一就是为了能与老人一起住。但是这些户型目前由于在设计和装修时没有考虑老年人的特殊要求，使用起来十分不便。有的购房者买了相邻的两套房，但给老人住的那套房由于设计和装修时未考虑老年人的特殊要求，同样也不好使用。
因此，供老年人住的房子，要充分考虑老人的生理、心理和行为特点，达到舒适、方便、安全，使老人感到亲切温馨。在结构和装修方面要有“适老设施”。例如：应该有“无障碍设计”，有防跌扶手，橱、柜也不宜过于向立体高空布置，浴缸的边要矮一些宽一些，地板不能太光滑；要有紧急呼救设施“一按通”等等。
美国有多种老年住宅模式，其中有一种很具特色的可以调换居住的老年人住宅小区。小区内分别设有“健康老年人住宅”、“有医疗设施的老年人住宅”以及“有特别看护的老年人住宅”。根据老年人的年龄和健康状况的变化，可以调换不同类型的老年住宅，以保证老年人终其一生都能在他熟悉和认同的某一小区内居住。这个设计就更加周到体贴了，也可以引进到我们的亲情小区中来。
在增进邻里亲情方面，要规划设计好交往场所，特别是庭院、院落的休憩设施。现代生活方式中互相“串门儿”的日渐其少了，应充分创造户外交往的场所。
倡导“亲情社区”是时代的要求，是市场的期盼。根据親情住宅小区试点的经验，除了开发商、规划设计人员要对亲情住宅社区贯注更大的热忱以外，还需要政府制定一些购买老年住宅的补贴政策。
目前，北京、上海、江苏、浙江的一些住宅小区已经参加了建设“親情住宅小区试点”活动，并受到住户的热烈欢迎。我们希望有更多的“親情住宅小区”开发项目，使其成为住宅小区开发的一个新亮点，新风尚。

坚持环境友好和资源节约  促进人与自然界之间的和谐
人居环境的优劣有多元衡量指标，而首先要考虑的是环境友好和资源节约。既要提倡“以人为本”，又要提倡“天人合一”。
“以人为本”就是在居住区的规划、设计、管理中全力关注人性空间的营造，满足人的生理、心理和社会行为的需求，包括居住的生态性、舒适性、安全性、私密性、归属感、社会环境、文化品味等等。一切实施举措都要为人的健康、舒适着想，为丰富人们的物质生活和精神生活着想。
“天人合一”就是既重视居住区人文环境的营造，又重视住区自然环境的保护、利用和营造，使人文环境与自然环境和谐地融为一体。它充分体现了人与自然界的和谐相处。
“以人为本”和“天人合一”这两句话要连在一起讲，构成对和谐人居的完整要求。
(一)要按照建设“环境友好型社会”的要求来建设人居环境。
城市、村庄和住宅小区是人类与其周围环境相互作用、特别是人类适应和改造自然所形成的不同规模的人工生态系统。人类对人居环境始终发挥着主导作用。要运用生态学的原理，如互惠共生、生态位、物种多样性、物种竞争、化学互感作用等等，来强化城市、村庄和住宅小区这些人工生态系统的自然性。
人居生态环境应当包括室内生态环境和室外生态环境两个部分。
室内生态环境方面：在住宅规划设计中，有关宜人居住面积、建筑结构、平面布局、功能分区，以及日照、通风、保温、隔热、隔音、建筑材料、装修等方面的技术规范指标，实际上也都是生态指标。
室外生态环境方面：最重要的是大气、水体、土壤的质量，以及住区的容积率、建筑密度、建筑物间距等等。尤其要充分重视和发挥绿色植被的造氧、降温、增湿、抗污、滞尘、杀菌、林荫、减噪等方面的综合功能。已形成共识的是，乔木的生态功能优于草坪，乔、灌、草相结合的三元结构绿地优于单一结构的绿地。
目前，住宅小区中的人造水景日益多了起来，伴随而来的是水污染防治。的任多加重了。条件具备的可做水景，条件不具备的则不要硬做，宁可多种些大树。
(二)要按照建设“资源节约型社会”的要求来建设人居环境。
节约资源是实现人与自然界和谐相处的重要方面，是保证我国经济、社会和人居环境可持续发展的根本性战略。
上世纪七十年代初，联合国组织五十八个国家的学者编写了划时代的名为《只有一个地球》的报告，提醒我们只有一个地球的资源、能源可供我们使用。但是，我们现在却是在耗用“几个地球”的资源、能源来搞建设。这就是问题的严重性所在。
尤其是我们中国，虽然地大物博，但却人口众多，资源、能源的人均占有率很低。只有从现在起就非常重视用节约型社会的理念来搞建设，合理利用和节约使用人居环境中的各个资源因素，才能保证我国经济、社会和人居环境的可持续发展。当前，重点是做好节能、节水、节材、节地工作。
以节能为例，规划目标是，到2010年，新建筑要全部达到节能省地的设计目标，实现节能50%；同时，逐步开展既有建筑的节能改造。到2020年，绝大部分既有建筑实现节能改造，北方和沿海经济发达地区和特大城市的新建建筑完全实现建筑节能65%的总目标，东部地区要争取实现建筑节能75%，中、西部地区也要争取实现建筑节能65%的总目标。
再以节地为例，规划目标是，到2010年，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在现有基础上力争减少20%；基本控制由于新建建筑和大量使用粘土所导致的耕地下降趋势；到2020年或更长一段时间，城乡新增建设用地占用耕地的增长幅度要在2010年目标基础上再大幅度减少，努力实现新增城乡居民点占地与城乡居民点整体节约用地的动态平衡。
为了实现“四节”目标，要采取多种途径：
建筑节能方面：(1)改革城镇供热体制与供热制冷方式，如分户独立供暖供热系统、地板辐射采暖、户式中央空调与中央新风系统等；改革收费方式，由按供热面积平方米计费变为按户计量收费。(2)新建建筑要严格执行建筑节能标准。(3)采用建筑围护结构新技术，包括复合墙体外围护结构、节能门窗、屋顶保温隔热等新技术。(4)积极推广新型能源和可再生能源。如太阳能、地热等。
建筑节水方面： (1)强化节水器具的推广应用。(2)发展污水再生利用(如中水回用)和雨水搜集利用，用于绿化浇灌和水景补给水源。(3)降低供水管网漏损。
建筑节材方面：(1)采用新型建筑体系。(2)推广高性能、低材耗、可再生循环利用的建筑材料。(3)因地制宜，就地取材。如采用石材、竹材等。(4)提高建筑品质，延长使用寿命，以减少材耗。(5)大力推广髙强钢和高性能混凝土。(6)积极开展建筑垃圾和部品的回收利用。
建筑节地方面：(1)加强城市和村镇的规划。(2)适当提高工业建筑的容积率；适当提高公共建筑的建筑密度；在符合健康卫生和节能、采光标准的前提下，合理确定居住建筑的建筑密度和容积率，并从新审视低密度住宅和别墅住宅。(3)突出抓好各类开发区的集约和节约占用土地的规划。(4)深入开发利用城市地下空间。(5)减少粘土砖生产对耕地的占用和破坏。
在“四节”工作中，要特别重视有关技术措施的配套应用。尤其是节能，采用单项技术措施往往难以奏效，要对建筑“从头到脚”采取配套技术措施。例如，从屋顶保温、隔热到地板采暖、降温，从外墙保温到门窗节能。而且特别要关注门窗节能，目前建筑物的外窗户越开越大，落地窗随处可见，成为传热和散热的突破口，比外墙的保温隔热更加重要。国外节能门窗的节能手段包括低幅射玻璃、惰性气体充填双层玻璃、阳光控制膜玻璃和暖延边技术等。并将节能的重点放在窗户整体(整窗)节能上。同时，也不可忽视遮阳技术，如百页窗、遮阳棚等等，效果既好，造价亦低。
(三)要注重经济、效用原则。
胡锦涛总书记提出的荣辱观中有一条是“以艰苦奋斗为荣，以骄奢淫逸为耻”。结合我们的工作实际，无论是城市建设还是住宅小区开发，都应该讲“经济实用”。所谓“经济”，就是以较少的耗费获得较大的成果。所谓“效用”，是指消费者从商品消费中所获得的满足。满足的程度愈大，效用就愈大。人居环境的经济效用战略，就是既要耗费少、成果大，又要使居民获得满足。因此，“经济效用”与“高水平”、“高档次”、“高品质”不矛盾，与“美观”也不矛盾。有的开发界人士不大愿意提“经济”二字，好像一说“经济”，就表明自己的产品是“低水平”、“低档次”、“低品质”的。这实在是一种误解。
在城市建设和住宅小区开发中，我们一方面要考虑建造成本的经济性，另一方面要考虑建成使用后维护成本的经济性。尤其是住宅小区，不能搞得过分豪华，要崇尚自然、提倡朴素。即使是豪宅，也要讲经济性。
例如，住宅小区的中心花园，尺度一定要适当。如果搞得太大，就不符合经济效用的原：一是影响了“均好性”，特别是大型住宅小区，住在周边的居民难以获得享受中心花园美景的满足感；二是容易形成旷散的不宜居的消极空间；三是不利于节省用地。因此，针对目前有一些小区中心花园过大的现象，应当提倡“强化院落景观，弱化中心花园”的设计理念，以提高景观的均好性和入窗率。小区的景观可按照“静观”和“动观”两个方面来组织。静观方面，既要有适当的景点，又要有观景停留驻足场所，配备櫈椅之类的休憩设施。动观方面，主要是利用小区道路把各个景点串联起来，达到步移景异的效果。
又如，住宅小区也不宜搞大草坪、喷泉、奇花异草、名贵建材等等，因为其建造成本和维护成本都很高，也不符合经济效用的原则。住宅小区的中心花园决不能当成城市公园来建设，应提倡朴素自然，以绿化为主，适当点缀些山石、雕塑和建筑小品，不能过于铺张，以免加重购房者的经济负担。
笔者参观过一些发达国家的居住区，他们的景观都比较朴素自然。例如，前些时候我们考察了美国洛杉矶的比华利山庄高档住宅区和费城、华盛顿之间的一个高档住宅区。前者除马路两边绿树成荫以外，没有其它装饰。后者的所谓中心花园也只有一小片树林和一座简单的金属雕塑，景观以绿色植被为主。但它们的建筑都很精美典雅，小区里的道路也很宽畅，适应了汽车时代。发达国家财力充实尚且如此，我们发展中国家的住宅小区更应以艰苦奋斗为荣。

重视文脉传承   促进物质文明与精神文明之间的和谐
精神文明的内涵很丰富。这里，着重讨论在人居建设中要十分注意保护好文化遗产，传承好文化脉络的问题。一个城市的文化底蕴，不能光是到历史典籍中去寻找，而要体现在现存的名胜古迹、古建筑、风土人情、自然遗产（包括原始的地形地貌）等方面。应将城市或住宅小区基地中已经存在的自然和人文方面的优秀遗产尽量融入城市或住宅小区整体之中，虽断垣残壁，亦弥足珍贵，使之成为城市或住宅小区的文化内涵。而不能把这些优秀遗产毫不可惜地抛弃掉。
否则，我们有了高度的物质文明，人居环境越来越现代化，住宅品质越来越高，但却把精神文明的重要组成部分的文化脉络斩断了。这就造成了物质文明与精神文明的不和谐。
许多城市在发展和传承的关系上处理得都比较好。例如杭州的文化，多半是西湖文化，甚至可以说就是西湖文化。其城市格局是“三面云山一面城”。过去有一段时间，人们对杭州的印象是“美丽的西湖，破烂的城市”。现在，这种印象得到了根本的改变。现在的杭州是“美丽的西湖，漂亮的城市”。
杭州市城市面貌大大变样了，住宅小区星罗棋布，现代建筑层出不穷，但是城市的整体风格没有变，地方特色没有变，西湖文化没有变，新开发的杨公堤一带，更是为西湖文化增添了魅力光环。“上有天堂，下有苏、杭”。今天的杭州西湖，仍然是中国人民乃至世界人民向往的留恋忘返的“天堂”胜景，仍然是苏东坡评价的“天下西湖三十六，就中最美是杭州”，“水光潋滟晴方好，山色空蒙雨亦奇”。      
杭州文脉得到了这样好的保护，一方面是杭州人坚持了发展与传承相结合、相得益彰的理念。同时还有一个非常重要的科技支持层面，就是杭州市在城市规划上建立了“为西湖量身定做”的城市空间设计体系，对杭州城市空间进行定量研究，用透视的方法来设计城市空间，创造了“空间视觉量评价体系”这样一个全新的衡量标准来控制建筑高度。一方面把“三面云山”背后的建筑物成功地控制在山脊线以下；另一方面在临湖地段严格限制建筑高度和体量。从而既保证了山的背景永远是蓝天，也能有序地建造城市里的高层建筑。
现在，一些城市在大规模的建设中对城市文化脉络的传承注意得很不够，城市特色消失殆尽，千城一面现象严重。我觉得应该学习杭州市的经验。

建设开放式住宅小区，促进住宅小区与城市之间的和谐
长期以来，由于住宅小区规模较小，一般都是采取“封闭式”的模式，筑起围墙，自成体系，与社会的联系仅仅靠一两个出入口，住宅小区虽在城市却独立于城市。现在，小区规模越来越大，有的甚至达到了小城镇的人口规模。“封闭式”的小区模式越来越不适应规模住区和现代城市的要求。而且，随着智能化系统的发展，采用保安监控设备比起筑围墙来要安全可靠得多。因此，必须并且有条件提倡“融入城市”的“开放式”的小区开发理念，以促进住宅小区与城市之间的和谐。主要是：
(一)道路设施的衔接。主要是城市道路和小区路网的有机衔接。过去，住宅小区一般不欢迎城市道路穿越。但是，小区规模大型化以后，“封闭式”小区不仅令居民出行要走很远的路才能搭乘公交车，而且还往往影响城市路网的通畅。为此，应该欢迎城市规划道路的穿越，一方面提高小区的“交通均好性”，另一方面使城市路网更加通达顺畅。
(二)公共设施的共享。主要是会馆、商服、医疗、幼托、学校等设施的共享。小区可以利用周边已有的公共设施，小区的公共设施也可以向社会开放。例如，目前许多小区的会馆都是亏损经营，其中的原因之一就是人气不足。会馆从位置的选择和经营理念上都只是提供给小区居民使用，小区外的居民无缘涉足。又如，商服设施的布局。一些靠马路的小区往往习惯于沿路建商住楼，“底商”绵延可达数百米甚至一两公里。这种模式不仅不方便居民购物，而且也难聚人气、商气，楼上住户还要遭受噪声或烟气污染。因此，应该选择在小区内的适当位置建超市、步行街之类的集中的对外开放的商业设施，既便民，又提升了小区的魅力。
(三)小区景观的共享。住宅小区对城市的贡献之一就是丰富城市的景观。但是现在的小区都习惯于把最靓丽的景观如中心花园等藏在小区的腹心之处，加上门禁森严，使这些景观“养在深闺人未识”。而小区呈现给城市的只是一排排楼宇。因此，要从规划上解决小区景观与城市共享的问题，把靓丽的小区景观贡献给城市。
(四)划小管理单位。拆掉围墙、开放小区以后，小区如何管理呢？目前一些小区已成功地创造了“划小管理单位”的经验，几栋楼形成围合、甚至一栋楼单独进行管理。实践证明，划小管理单位以后，出入本单位的居民少了，管理人员和居民之间彼此容易熟识，更有利于安全管理。